保利发展的“榜一大哥”能当多久？

终于不再停留于喊口号，保利发展（SH600048，股价15.68元，市值1876.97亿元）开年首月就当上了“榜一大哥”。

在克而瑞发布的2023年1月中国房地产企业销售TOP100排行榜中，保利发展一举超越碧桂园，成为全口径销售榜、操盘金额榜双料冠军，“进三争一”的口号不再是空喊。

继5年前宋广菊时代提出“重回前三”后，“进三争一”成为保利发展2022年的新目标。接棒宋广菊担任新一任保利发展董事长的刘平赶上了好时候，他在去年4月的业绩说明会上表示，提出“进三争一”目标，是有信心和底气的。

“对于这一目标的理解，也不能简单的、片面地理解成一个榜单上的排名，而是综合实力的领先，是硬实力、软实力都过硬的第一，目标要做到一流的核心竞争力、一流的行业引领力和一流的企业影响力。”

话虽如此，但榜单的反映是最直观也是最实际的。回顾2022年，保利发展无论是在市场销售、投资拿地上都尽显冲锋姿态，冲上“榜一大哥”并非一蹴而就。

去年因频频在多地打响价格内卷之战，保利发展在市场上被冠以“价格刺客”的名号。以武汉市场为例，汉阳区保利庭瑞阅江台去年9月初现房每平方米降价近6000元，这一降价幅度引来同行反对，后被政府责令整改，并暂停销售。随后，武汉保利发布退款声明：打折促销销售行为无效，3天内全额退款。

在营销上，保利的抢收力度也十足，去年在佛山、东莞的多个新盘都打出“收楼再供楼”、首付12个月长分期等营销活动。

效果是显而易见的。自去年4月，在每日经济新闻联合中指院推出的每经·上市房企销售金额月榜中，保利就已经开始稳居前三甲。到了9月，保利超越万科坐稳TOP2，这一座次一直延续至2022年12月。

年度情况也大体一致，据克而瑞统计的2022年中国房地产企业销售TOP200排行榜，保利发展2022年全口径销售金额达到4573亿元，仅次于碧桂园，排名较2021年提升2位，操盘榜稍低于万科排名TOP3。

具体到区域市场，据中指研究院数据，保利发展在川蓉、佛山、合肥、大连、南京等地均摘得2022年房企销售业绩冠军，其中在川蓉、合肥、南京等地都是新晋冠军。

去年在投资拿地上，大型央企如保利、华润、招商和中海等都相对积极，拿地销售比都在0.3以上。虽然拿地金额同比下滑28%，但保利仍以1350亿元的拿地金额超越华润、招商，坐稳榜一位置。

截至2022年三季度，保利发展共有在建拟建项目795个，在建面积13926万平方米，待开发面积6605万平方米。

可供对比的是，同期万科在建项目总计容建筑面积约9305.2万平方米，权益计容建筑面积约5842.8万平方米；规划中项目总计容建筑面积约3685.5万平方米，权益计容建筑面积约2335.0万平方米。

据中指研究院数据，2022年保利发展、华润置地和招商蛇口分别以2240亿元、2219亿元和1584亿元占据了新增货值榜单前三位。

进入“刘平时代”后，保利发展从内到外都更“快”起来。据其官微披露，2022年上半年，保利发展成立地产管理中心、产业管理中心、风险管理中心，整合战略投资中心，进一步优化组织架构，快速响应市场变化。

当然从财务报表上看，保利相较于“利润王”中海还是稍有逊色。2022年度业绩快报公告显示，保利发展预计2022年实现营业收入2811.1亿元，同比减少1.37%；归母净利润183亿元，同比下降33.17%。利润的减少主要系房地产项目竣工交付并结转收入，同时受项目结转毛利率、权益比例等下降的影响。

值得注意的是，在去年12月30日，保利发展抛出了不超过125亿元（含）定增募资计划，这也是房企定增开口后，目前为止公开的最大融资规模定增。

本次募集资金净额将用于广州保利领秀海、西安保利天汇等14个房地产开发项目和补充流动资金。保利发展表示，本次非公开发行的目的一方面是响应“保交楼、保民生”号召，积极践行央企社会责任。另一方面，公司拟通过本次非公开发行，改善自身资本结构，降低资产负债率，减少利息支出压力，从而提高公司的盈利能力和抗风险能力，进一步提高公司综合竞争力，增强公司应对未来市场变化的能力，实现股东利益最大化。

不过，这次募集资金到位后，其产生经济效益需要一定的时间，预计短期内保利发展基本每股收益、稀释每股收益及净资产收益率等指标将可能出现一定程度的下降，短期内即期回报将会出现一定程度的摊薄。今年2月8日，保利发展非公开发行A股股票的申请已获中国证监会受理。

去年11月，惠誉在一份评级报告中如此评价，“保利发展已成为中国第二大房企，销售业绩优于大部分房企……惠誉认为，保利发展有望继续保持优于同业的表现，并在受困房企逐步退出之时抢占市场份额。”

2023年，龙头房企座次的变化或许还不限于此，但可以肯定的是，保利发展的宣传口号终于不止那一句“央企第一”了。